禹洲集团，玩的就是心跳吗
The following article is from 杠杆地产 Author 杆姐
前几年，接盘李嘉诚成都项目，禹洲集团火了一把。但这家公司的业绩，近几年其实一直起起伏伏的。
当然，今天我要说的是，2022年那起伏就更大。
营收还好，小幅下滑，归母净利润数字及下滑幅度，那简直要用震惊来形容。
不过杠杆地产很快也就平复了心情，2022年这样的民营房企不少。今天，杠杆地产和杆友一起来看看这家闽系地产大佬2022年过得怎么样。
01
营收还算稳定，由盈利到巨亏百亿背后
先说一下禹洲集团的基本经营财务数据吧。
2022年，该司营收267亿元出头，2021年该数字为约271亿元，营收同比下滑仅1.23%——这个表现，应该说在民营房企中算非常不错的。
但是，2022年禹洲集团的归母净利润为-120亿元还多，没有看错，就是这么夸张。2021年虽然不如前些年十多二十亿元、甚至三十亿元级的利润，好歹有8.6亿元的利润。
如果看归母净利润的下滑幅度，更是超1490%，我的天。
这到底怎么回事？
如上图，我想可以简单一窥。2022年的销售成本高达260亿元，2021年为230亿元，这意味着该司的毛利所剩无几。
是的，毛利就7亿元出头，2021年则有超40亿元，同比减少82.15%，毛利率低至2.71%。
然后其他各种一搞，你说赚啥钱？
值得一说，上图显示，禹洲集团2022年的行政开支居然超11亿元，比2021年的8亿多元，增长了不少。形势都这样了，居然行政开支还增长了？
当然最终导致归母净利润巨亏的，一定不是这些“小钱”，而是减值计提——很多企业都是这样的。
比如，杠杆地产随便说几个，撇减在建物业至可变现净值、合营公司及联营公司投资的减值、其他应收款项减值……你说百亿级亏损奇怪吗？上图显示这些加起来就是大几十亿元了。
02
平均融资利率略微提高，债务危机尚未解除
截至2022年末，禹洲集团总有息负债降低了2.58%，不过还是超551亿元。
截至2022年末，杠杆地产注意到，禹洲集团的现金及银行结余（包含受限制现金）为71亿元多。该数字较2021年末的约175亿元出头，下降了59.25%。
剔除预收款后的资产负债率（剔除合约负债后的总负债除以剔除合约负债后的总资产）为78.25%，较2021年末上升9.06个百分点。
净资产负债比率，2022年末达到191.35%（净资产负债比率为计息银行及其他借贷、公司债券及优先票据，减现金及现金等价物、受限制现金及始初期限超过三个月之无抵押定期存款除以权益总额）。
对了，2022年，禹洲集团平均融资成本为7.23%，和2021年水平上升0.27个百分点。应该说不算低，而且还略涨，生活真实不容易。
如上图杠杆地产注意到，2022年禹洲集团的融资利息减去资本化利息后花了6.74亿元的成本，2021年该数字只有2.76亿元。
再考虑到如上所述借款利率还提升了，出现这样的情况实在是不奇怪。钱没赚到，还要还这么多利息，这日子真是不好过。
值得一说，截至2022年末，禹洲集团的资产净额从2021年末的近424亿元，减少至小251亿元。总权益降低了39.42%。
如下图，我们可以看到该司的永续证券情况。
2022年业绩公告还披露：
截至2022年末，禹洲集团未付清优先票据利息389,203,000美元（相当于人民币2,689,028,000元）。根据优先票据协议的条款及条件，未支付优先票据利息已导致发生违约事件。因此，优先票据持有人有权要求立即偿还未偿还本金连同应计利息。
于2022年12月31日，本集团拥有本金总额为人民币37,964,733,000元的优先票据，而手头可得现金及现金等价物为人民币5,630,872,000元。
这债务压力之大、财务之紧张可见一斑。
如上图，一年内需要还的贸易应付款项高达57亿元，2021年时高数字为35亿元多。
然后还有几十亿元公司债券2024、2025年到期，这个当然还算好。
03
对未来有信心，寄望于多渠道脱险
尽管如此，禹洲集团董事认为，预期该集团将拥有充足财务资源以应付未来十五个月到期之责任。
年度业绩公告还说，该司董事已详细审阅该集团直至2024年一季度末止期间之现金流量预测，该司董事认为该集团在财务上能够按持续经营基准继续营运。
我们知道，禹洲集团正在实施债务重组计划，大概这样几点：
1）禹洲集团已建议资产处置，出售其于若干房地产开发项目及投资物业的股权，产生额外的现金流入及/或减少现金流出。此外，该集团亦实施成本控制措施，消除不必要的资本支出，保持流动资金用于现有房地产开发项目的持续发展；
2）积极与现有贷款人商讨更新及/或再融资若干借款。已与潜在融资方（包括但不限于若干国有资产管理公司）进行建设性的对话，探讨可能的再融资方案，但鉴于市场环境疲软，可能需要更多的时间来制定及实施；
3）一直积极地与贷款人沟通，探讨可能的重组方案。与该集团优先票据有关的重组条款表已分发给优先票据持有人特设小组的顾问，供其讨论及考虑。各方正紧密合作，争取达成双方都能接受的重组方案并努力于2023年完成债务重组。
对于这些，禹洲集团比较有信心，因此认为将解决其拖欠的债务。
不过，杠杆地产注意到，假设该司无法持续经营，则须对综合财务报表作出调整，以将该集团资产的价值调整至其可收回金额，就可能产生的任何进一步负债计提拨备，并将非流动资产重新分类为流动资产，将非流动负债重新分类为流动负债。
这些潜在调整的影响并无于综合财务报表中反映。
2022年末，禹洲集团的土地储备总可供销售建筑面积约1580万平米，172个项目，分别分布于六大都市圈共38个城市，平均楼面成本约为每平方米6993元。
该司相信现在持有及管理的土地储备足够其未来二至三年的发展需求。
最重要的是，房子要卖得还行、价格也还可以，否则2022年那样很难受。
图表来源|百度股市通（特此感谢）
截至2023年4月12日收盘，禹洲集团报收0.26港元，涨了0.005港元，涨幅为1.96%。
没有看错，股价就是低至这样，而且几毛钱这价格好长一段时间了。
总市值仅有17亿港元，你说这资本市场的信心到啥程度。
本文未标注出处的财务图表，均源自禹洲集团有关公告，特此说明并致谢
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